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제목99LAW 칼럼_명도소송
명도소송을 찾아보신 분들이라면 '점유이전금지가처분'에 대해서 들어보셨을 겁니다.
만약 명도소송 중에 점유자가 바뀌게 된다면 승소를 하더라도 바뀐 점유자에게 집행을 할 수 없기 때문에
'명도소송 + 점유이전금지가처분'은 함께 진행하는 것이 중요합니다.
✔ 점유이전금지가처분이란?
부동산 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 금지하는 법원의 조치입니다.
명도소송을 제기할 때,
피고(점유자)가 소송을 피하거나 지연시키기 위해 점유권을 다른 사람에게 넘기는 것을 막는 필수적인 절차이죠.
만약 점유이전금지가처분을 생략한다면?
점유자가 제3자에게 점유권을 넘기면, 기존 명도소송이 무효화되고 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 합니다.
소송이 장기화되고 변호사 비용 및 소송 비용이 추가로 발생하게 되는 것이죠.
실제로 10년 간 임대차전문변호사로서 다룬 다양한 명도 사건 중에,
다른 변호사 사무실에 맡겨서 점유자(당시 임차인)를 상대로 명도소송을 진행했는데
담당 변호사가 점유이전금지가처분에 대해 설명해주지도 않고 진행하지도 않았고,
허점을 노린 임차인이 제3자에게 집을 넘기고 나가서 다시 명도소송을 해야 했던 분이 있었습니다.
다시 저와 함께 명도소송 및 점유이전금지가처분을 제대로 진행하셨고,
무사히 아파트를 돌려받으셨습니다.
이중으로 고생하지 않으려면, 점유이전금지가처분은 필수입니다.
✔ 점유이전금지가처분 신청 절차
1. 가처분 신청서 작성
2. 법원 심사 및 담보 제공
3. 가처분 결정 및 집행
1. 점유이전금지가처분 신청서 작성
- 신청 법원 : 부동산 소재지 관할 법원
- 신청 내용 : 피고(점유자)가 제3자에게 점유를 이전할 수 없도록 금지를 요청
필요 서류 :
- 임대차 계약서 또는 소유권 증명서류(등기부등본)
- 점유 상태 증명 자료(사진, 내용증명 등)
- 명도소송 소장(아직 소 제기 전이라면 초안 첨부 가능)
- 목적물 가액 산정 및 인지송달료 납부
명도소송 전 내용증명이 필요하다면? 99내용증명 바로가기
2. 법원 심사 및 담보 제공
- 법원이 신청을 검토하고 담보금(보증금) 납부를 명령할 수 있습니다.
- 점유이전금지가처분이 명도소송 판결 전 이뤄지는 임시 처분이기 때문에 담보물이 필요합니다.
- 점유이전금지가처분은 보증보험으로 대체할 수 있어 부담이 크지 않습니다.
3. 가처분 결정 및 집행
- 보증보험이 제출된 뒤 수일 내 법원이 가처분 결정을 내립니다.
- 점유이전금지가처분을 받으면 2주 내 가처분 집행이 완료되어야 합니다.
- 법원 가처분 집행실에 방문하여 강제집행신청서를 제출하고 집행 비용을 납부합니다.
- 추후 집행관의 연락이 오면 집행 일정을 잡고 방문합니다.
- 만약 채무자(임차인)가 현장에 없다면 증인 2명 및 열쇠공과 함께 가야 합니다.
만약 채무자(임차인)이 점유이전금지가처분을 위반하고 점유를 이전하면 법적 제재를 가할 수 있습니다.
또한 명도소송이 끝날 때까지 가처분 효력이 유지되기 때문에
집행까지 완료하셨다면 큰 걱정 없이 최종 결과가 나올 때까지 기다리시면 됩니다.
지금까지 점유이전금지가처분 절차에 대해서 알려드렸습니다.
99명도소송은 명도소송 1,199,000원~, 점유이전금지가처분 추가 200,000원으로 진행합니다.
놓치기 쉬운 부분까지 변호사가 알아서 진행하니 명도소송이 필요하시다면 문의 부탁드립니다.
감사합니다.
- 99명도소송(앤드 법률사무소)
대한변호사협회 인증 임대차관련법 전문 변호사 정하연 드림
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